许多人在购买房子后，往往都会再花一笔钱把新家装修成自己喜欢的模样，比如安装窗花、扩建厨房和重铺地砖等等。
不过，装修房子是一个相当棘手的问题，除了要小心无良的装修承包商，有些住家的装修也需要事先跟地方政府申请准证，才能合法进行。
尤其是在装修工程准证（英文renovation work permit）方面，屋主最好先了解有关房子装修（英文renovation）的相关法律条规，这样才能确保你一开始就以合法的方式进行。
这也能避免你在花了一大笔金钱装修后，却因违规而被地方政府下令拆除，到时就真的后悔莫及了。
没有申请装修准证，可以装修房子吗？
在马来西亚，屋主在某些情况下确实可以不用申请准证，就对自己的屋子进行小规模的装修。然而，这些条例有些部分很不明确，而这也是我们在开始装修前需要谨慎的原因。
大马1974年道路、沟渠及建筑物法令（Street, Drainage, and Buildings Act 1974）的条文规定，住家的装修工程必须获得市议会等地方政府的批准，才能展开：
79.(1)任何人在未经地方政府事先书面批准的情况下，不得架设、安排或准许在任何建筑物内架设任何隔板、隔间、走廊、阁楼、屋顶、天花板或其他结构。
这项条文简直涵盖了我们在装修时的各种工程，就算我们把细节的部分忽略不谈，单是你房子的四面墙就已经涵盖其中了！
1974年道路、沟渠及建筑物法令第79(1)条文涉及的范围实在很广，即使是一些看似无关紧要的装修，如果没有获得相关的准证，也很容易让我们陷入违反条例的窘境。
那么，我是否应该先申请准证才开始装修?
为了安全起见，答案肯定是“应该”的。尤其在进行大规模的装修时，基于安全的考量，屋主更应该申请renovation permit。
虽然申请准证感觉很麻烦，但实际上这个过程是起着监督的作用的，以便有关当局能够评估该装修工程，确保工程是符合健康、安全及施工标准的。
如果没有准证制度，你的邻居可能会将房子扩建成6层楼高的独立式洋房，挡住你房子的景观和采光，更有随时倒塌的风险。而装修准证的目的，就是要阻止此类事情的发生！
如果你想大致了解什么情况需要和不需要申请装修准证，我们根据马来西亚房屋及地方政府部（KPKT）的资料整理了一些例子供你参考：
9个需要申请准证的装修工程 |
9个不需要申请准证的装修工程 |
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1. 改装现有的铁栅或隔墙
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1. 安装或更换冷气机
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2. 兴建神龛或凉亭
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2. 安装凉棚awning（根据地方政府制定的指南为准）
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3. 安装额外的遮阳篷，如凉棚awning或棚膜结构，包括增加电杆和电缆
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3. 安装或维修雨水的排水管
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4. 安装或更换超过6.5平方米的墙壁或地板装置
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4. 安装置物架或内置橱柜
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5. 安装或更换石膏天花板
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5. 房子内部的油漆工程
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6. 改装浴室设施
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6. 更换水槽（须依据原本的尺寸）
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7. 任何涉及改变房子外观的整修
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7. 安装或更换墙壁上的装置或配件，例如门和窗
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8. 兴建不超过0.5米深的集水系统
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8. 景观美化或装饰、安装闭路电视和自动门的拉电工程
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9. 兴建或修补超过6.5平方米的抹灰水泥地面
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9. 安装现成的鱼池
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要去哪里申请装修准证?
根据房子类型的不同，屋主需要申请装修工程准证renovation work permit的单位也会太不一样。
如果你的房子是个别地契（英文individual title）房地产，你应该向市议会或市政局等地方政府申请装修准证。举例来说：
- 如果你的房子位于吉隆坡KL，你就要到吉隆坡市政厅（DBKL）申请你的装修准证；
- 如果你的房子坐落在Shah Alam，那么你则需要向Shah Alam市议会(MBSA)申请；
- 如果你在布城Putrajaya，就需要布城机构PPJ的装修准证；以此类推！
如果你居住在分层地契（英文strata title）的房产，那么除了地方政府的装修准证外，根据2013年分层管理法令的条例（Strata Management Act 2013），你还需要获得物业管理单位（property management authority）的批准。
2013年分层管理法令当中规定的装修条例如下：
- 屋主在未获得管理机构的书面批准以及有关当局（若有需要）的批准前，不得对其单位进行任何装修工程。
- 在批准任何装修工程时，管理机构（Management Corporation）可以要求业主支付一笔款项，作为遵守这些条例或任何装修相关的附加条例的押金。同时，管理机构也可以要求业主必须在指定的时间内完成装修工程。
实际上，分层房地产屋主需要遵守的装修规则和条例还有很多，但可以简单总结为：“装修的时候不要砸坏东西和破坏建筑物的结构，否则你就得和那笔押金说再见！”
分层地契房子Strata Property的装修有什么限制?
基于分层地契房子的特点和规范的法律条令，这些房子的装修确实有比较多屋主需要遵守的限制。
例如，在个别地契的排屋扩建多一层楼，是很常见和基本没什么问题的，但如果是分层地契的排屋的话，就是几乎不可能了。
我们摘录了strata property相关的装修条例供你参考：
除非获得地方政府和管理机构的书面批准，否则业主禁止：
- 在其单位加盖一层楼，包括将任何一个室内空间划分成两层楼
- 将其单位外部的任何门或窗移到别的地方
- 拆除或改变其单位内部的任何建筑安全设施；就算已经获得批准，一旦在拆除过程中发生或出现任何破坏，业主都需要赔偿给管理机构
- 移动其单位内的任何水管和排水系统
- 改变或提升其单位内的电路系统
- 非法接驳电源
在其单位进行任何装修工程或维修时，业主禁止：
- 在抗震墙上钻孔以安装超过允许数量的电插座
- 超过地板允许的负荷量
- 拆除或拆卸其单位或任何公共区域的建筑接缝密封胶（sealant）
除非事先获得管理机构的书面批准，否则屋主也不能随意接驳公共区域的自来水或电源。
怎样申请装修准证Renovation Permit?
所以，不管是个别地契individual title还是分层地契strata title房子都需要获得地方政府的批准，而分层地契房子还要获得联合管理机构JMB或管理机构MC的批准！
- 个别地契房子：屋主应制定一份详细的装修计划书和设计图，然后向地方政府申请相关准证。你提交的计划书内容越清楚，你获得准确评估和准证的机率就越大。
- 分层地契房子：除了给地方政府的装修计划书和设计图，屋主也要向管理机构提出申请，以取得一份书面批准信函，以证明你的装修申请已经获得管理处批准。
没有申请准证就开始装修会怎样？
显而易见的是，如果你在没有获得准证的情况下就开始装修工程，这就是违法的情况。
在这种情况下，地方政府有权利拆除，甚至是完全毁了未获得准证的装修工程，而且还会跟你征收相关的拆除费用！
这意味着你不仅要支付装修的费用、你的装修无法保留，甚至还得支付拆除的费用，真的是赔了夫人又折兵。
这听起来也许有些极端，但从法律的角度来看，地方政府确实有权这么做。
如果你居住在分层地契的房子，并且在没有获得允许的情况下进行装修工程，那么根据2013年分层管理法令（2015年维护与管理条例），你将被JMB或MC罚款：
联合管理机构JMB或管理机构MC可通过股东大会决议，对于任何违反该法令条例或任何附加条例的业主开罚，而罚款金额将由股东大会决定。
出售或购买非法装修的房子
最后我们想要提醒你，从技术层面而言，出售未经许可而进行装修的房子也算是违法的。
所以，如果你没有拿到准证就开始装修，这可能会让你日后难以把房子卖出去，因为一些精明的买家可能会要求你出示相关部门的装修批准文件。
对买家而言，不幸的是，就算你是在购买房子后才发现屋内的装修是违法的，那么拆除装修或未申请准证的责任追究，还是会落在你身上。
因此在购买房地产时，一定要询问装修的情况，并跟卖家要求相关的官方证明文件来确保一切都是合法的。
你最好也向卖家索取一份副本，以备将来当你想出售该房地产时，可以向下一名买家证明装修的合法性！
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